Правила продажи доли в квартире: нюансы, инструкция и способы

Нередко квартиры приватизируются не на одного собственника, а на нескольких владельцев. Они могут быть родственниками или посторонними лицами, поэтому часто требуется продать долю в такой недвижимости.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 450-27-46. Это быстро и бесплатно!

Данный процесс может сопровождаться многочисленными сложностями и нестыковками, так как другие владельцы могут чинить препятствия для продажи доли, а также могут выразить желание воспользоваться своим преимущественным правом на приобретение данной части квартиры.

Нюансы и инструкция продажи части квартиры

Важно! Основной сложностью данного процесса является невозможность в некоторых случаях выделить долю в натуре, так как двум людям может принадлежать недвижимость на основании совместной собственности, а не долевой, поэтому возникают проблемы с определением конкретной части квартиры, принадлежащей тому или иному владельцу.

Весь процесс продажи доли в недвижимости делится на этапы:

  • Если владелец принимает решение о том, что требуется продать свою долю, он должен первоначально поинтересоваться у других собственников о наличии у них желания выкупить эту часть.
    Что такое долевая собственность на квартиру? Читайте по ссылке.
    В ч. 1 ст. 250 ГК содержится информация о том, что остальные владельцы обладают преимущественным правом покупки, поэтому если не будет осуществлен данный этап, сделка по купле-продаже доли может быть оспорена другими владельцами.
    Если в течение месяца другие лица, владеющие остальными долями в квартире, не выразили желание приобрести долю, то можно продавать ее другим лицам.
    Чтобы не ждать месяц на ожидание ответа, можно получить письменный отказ от всех совладельцев.

Статья 250. Преимущественное право покупки

2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.
  • Нахождение покупателя. Если совладельцы не желают выкупать долю, то можно начинать поиск покупателей среди прочих лиц.
    Для этого можно пользоваться услугами агентств недвижимости, разными сайтами, газетами объявлений или иными способами.
    После нахождения потенциального покупателя, проводятся переговоры, на основании которых решается, как будет оформляться сделка, какова точная стоимость доли, а также учитываются другие нюансы.

Что такое — доля собственности в квартире? Что можно с ней делать по закону? Ответы в этом видео:

  • Формирование и заключение договора купли-продажи. С покупателем обсуждаются все пункты договора, причем вся информация в этом документе тщательно изучается каждой стороной. Оформляется данная документация непременно у нотариуса, что указывается в ФЗ №122.
    Обязательно в договоре содержатся данные об обеих сторонах, описывается предмет сделки, представленный долей в квартире, прописывается кадастровый номер и точный адрес недвижимости, а также ее общая и жилая площадь. Особенно много внимания уделяется стоимости доли.

    Надо указать, на основании чего продавец имеет право на долю в квартире, а также прописываются ограничения при наличии.
  • Составление акта приема-передачи недвижимости. Данный документ требуется в соответствии с информацией, содержащейся в ст. 556 ГК.

Статья 556. Передача недвижимости

1. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — обязанности принять имущество.
2. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.
  • Регистрация сделки. Данный момент указывается в ст. 131 и ст. 551 ГК. Для этого требуется передать в Росреестр полный пакет документов. Можно пользоваться услугами МФЦ при желании.
    Передается в регистрирующий орган заявление, договор купли-продажи, правоустанавливающие документы продавца, акт приема-передачи, копии паспортов обеих сторон сделки, а также отказ других совладельцев квартиры в покупке продаваемой доли.

    Если от имени какого-либо участника сделки выступает представитель, то у него должна иметься нотариально заверенная доверенность.
Статья 131. Государственная регистрация недвижимости
 
1. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
2. В случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества.
3. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации.
4. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу.
Информация предоставляется в любом органе, осуществляющем регистрацию недвижимости, независимо от места совершения регистрации.
5. Утратил силу с 1 октября 2013 года. — Федеральный закон от 02.07.2013 N 142-ФЗ.
6. Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество.
  • Уплата налогов. Если продается доля в недвижимости, которая принадлежала человеку меньше трех лет, то продавец обязан уплачивать налог. Он может быть уменьшен за счет вычета.

Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость

1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Таким образом, единственным отличием продажи доли в квартире от реализации всей недвижимости является необходимость получать разрешение на процесс от других совладельцев.

Важно! Совладельцы могут воспользоваться своим преимущественным правом покупки, причем не допускается для них увеличивать стоимость доли, поэтому продажа третьим лицам должна осуществляться по той же сумме, которая была предложена другим владельцам долей в недвижимости.

Можно ли составлять дарственную

Дарение квартиры или доли в ней в соответствии с гл.32 ГК выступает в качестве безвозмездной сделки, по которой не предполагается передача денежных средств бывшему владельцу.

Важно! Не допускается предусматривать в таком договоре передачу денежных средств.

Покупка доли в квартире, какие нюансы по оформлению. Фото: cdn.gdeetotdom.ru

Если же планируется продать долю при составлении данного договора, то выполнять надо правильно всю процедуру, которая заключается в действиях:

  • определяется нужная стоимость доли, которая оговаривается с покупателем;
  • производится согласование условий, на основании которых будет передаваться жилье, а также оговаривается, какие пункты непременно включаются в договор дарения;
  • сделка регистрируется в Росреестре;
  • продавец получает средства за долю в квартире, для чего используется специальная банковская ячейка, которая не только считается простой для применения, но и обеспечивает конфиденциальность произведенной сделки.
Важно! Если по договору дарения доля в квартире передается постороннему человеку, то одариваемый обязан уплачивать налог за жилплощадь, который рассчитывается в зависимости от рыночной стоимости доли, для чего должна проводиться независимая оценка.

Правила продажи квартиры, в которой имеется доля ребенка

Нередко в квартире определенная доля принадлежит несовершеннолетнему, а в этой ситуации какие-либо сделки с недвижимостью могут осуществляться исключительно при наличии согласия от органов опеки.

Важно! Невозможно получить разрешение на сделку, если у ребенка данная доля является единственным жильем, а также после продажи этой квартиры предполагается, что у него ухудшатся условия жизни.

Возможностью для продажи квартиры, в которой имеется доля ребенка, является открытие для него банковского счета, куда перечисляются причитающиеся ему денежные средства от данного процесса.

Воспользоваться деньгами сможет только сам ребенок после достижения совершеннолетия. При этом не допускается, чтобы он остался в результате продажи квартиры без жилья, так как ущемление его прав является серьезным правонарушением.

Можно ли продать половину доли

Нередко люди владеют действительно большой долей в недвижимости, поэтому желают продать только некоторую ее часть.

Для этого выполняются действия:

  • выделяется нужная часть;
  • она предлагается другим владельцам квартиры;
  • если будет получен отказ от совладельцев, то используются другие методы, предполагающие передачу части другим лицам.

Образец уведомления других собственников о продаже доли в квартире.

Для продажи третьим лицам могут использоваться методы:

  • микродоля дарится покупателю, после чего остальная часть продается одариваемому, у которого уже имеется преимущественное право покупки;
  • вся часть дарится другому человеку, который уплачивает ее стоимость бывшему владельцу, а при этом не оформляется договор купли-продажи, но такая сделка является притворной, поэтому может оспариваться судом, если в этом возникнет необходимость у других владельцев квартиры;
  • часть отдается в залог, а в форме займа продавец получает ее стоимость.

Таким образом, продажа части доли должна осуществляться только законными и доступными способами.

Можно ли продать долю, не получив на это согласие от других владельцев

Нередко совладельцы находятся в плохих отношениях, поэтому не могут договориться относительно продажи.

Также по разным причинам отсутствует возможность для получения согласия, например:

  • человек находится в неизвестном месте;
  • не желает выделять долю в квартире;
  • скрывается от полиции.

В такой ситуации продать долю допускается исключительно через суд.

Если же доли выделены в натуральном виде, то продать их не составит труда без наличия согласия другого собственника. Но для продажи надо предоставить возможность другому совладельцу выкупить часть квартиры.

Первоначально надо попробовать решить вопрос мирным путем, а если этого не получится сделать, то отсылается письмо. Если на него не будет ответа в течение месяца, то можно продатьчасть жилья другим лицам.

Как купить или продать долю в ипотечной квартире

Необходимость в продаже доли квартиры, за которую еще не была погашена ипотека, обычно возникает между супругами, которые желают развестись.

В этом случае учитываются нюансы:

  • супруги обладают преимущественным правом покупки;
  • непременно уведомляется банк о данном решении.

Если супруги отказываются от покупки, то посторонним лицам продать части можно несколькими способами:

  • владелец части квартиры погашает половину ипотеки, после чего продает имущество;
  • составляется договор с банком, на основании которого после нахождения покупателя, ипотечный договор переоформляется на него, но на такой вариант кредитные учреждения соглашаются редко;
  • полностью продается квартира, после чего погашается кредит, а оставшиеся средства делятся между супругами.

Что такое обременение по ипотеке? Как оно накладывается и снимается? Ответы тут.

Последний метод считается наиболее реальным и часто используемым.

Как можно продать свою долю в квартире, если другие собственники против? Смотрите видео:

С какими подводными камнями можно столкнуться

К трудностям при продаже доли относится:

  • другие совладельцы могут быть против этого действия;
  • они не выдают письменный отказ от доли, которая предлагается первоначально им для покупки;
  • отсутствует информация о месте нахождения других владельцев;
  • совладельцы являются несовершеннолетними гражданами.
Важно! Большинство вышеуказанных проблем могут решаться только через суд.

Как оценивается стоимость доли

Для продажи части жилья непременно производится ее оценка, определяющая ее рыночную стоимость. Для этого учитывается вид недвижимости, ее качество, место расположения, количество комнат и общая площадь квартиры.

Для самих покупателей важно, сколько других совладельцев квартиры имеется, каков их возраст и материальное положение.

Какие минусы имеются для покупателя

Если человек покупает долю в квартире, то он сталкивается с определенными минусами.

К ним относится, то, что приходится владеть недвижимостью совместно с другими незнакомыми лицами.

Общие места пользования являются доступными для нескольких людей.

Совладельцы могут заселить в свои комнаты посторонних лиц, которые могут быть шумными или вовсе могут совершать незаконные действия в отношении других жильцов.

Совладельцы могут оспорить сделку, поэтому она должна проводиться только при наличии юристов.

Как оспорить дарственную на дарение квартиры или ее доли? Смотрите здесь.

Таким образом, продажа доли в квартире обладает многими нюансами и сложностями. Поэтому рекомендуется учитывать все рекомендации юристов и тщательно оформлять сделку, чтобы не было возможности для других владельцев оспорить ее.

Бесплатная консультация

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать - напишите вопрос в форме ниже:

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

пять × 1 =